Réponse

Les règles ci-après s’appliquent en cas de location (lorsque le bailleur est propriétaire du bien) : elles ne s’appliquent pas en cas de sous-location (lorsque le bailleur est locataire du bien).

Démarches administratives et juridiques

  • Le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location saisonnière (exemple : clause d’habitation bourgeoise exclusive dans le règlement incompatible avec la rotation de locataires). Au contraire, la location saisonnière est autorisée si rien n’est précisé dans le règlement ;
  • Déclaration d’activité au greffe du tribunal de commerce via le formulaire Formulaire "P0i" (pour les LMNP) ;
  • Meubler le logement. Il n’existe pas de liste des meubles requis.

Remarque :
S’agissant de la mise en location de la résidence principale, il n’y a aucune déclaration préalable (ou enregistrement en ligne dans certaines villes) ni d’autorisation préalable de la mairie pour changement d’usage à demander.

Fiscalité

Les revenus sont imposables en totalité en BIC :

  • Soit au régime réel : dans ce cas on évitera d’inscrire le bien au bilan afin d’éviter de réintégrer aux revenus imposables les loyers fictifs correspondant aux périodes d’occupation par le bailleur.
    Lorsque le bien n’est pas inscrit : seuls sont déductibles les frais et dépenses attachés exclusivement à la location : CFE, commissions d’agence, frais d’annonces, consommations d’eau et d’énergie des locataires sur justifications.
    Les dépenses liées à la propriété (amortissements, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.) et les charges locatives correspondant aux périodes d’occupation par le bailleur ne sont pas déductibles.
  • Soit au régime micro-BIC (si les recettes sont inférieures à 72 500 € HT ou 176 000 € HT pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés pour l’année 2020, 2021 et 2022) : L’occupation à titre personnel n’est pas considérée comme un revenu et l’abattement de 50 % (ou 71 % pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés) est applicable en totalité (il n’y a pas lieu de proratiser l’abattement entre les périodes de locations et d’occupation à titre personnel).
    BOI-BIC-DECLA-10-10-20, § 10

Cas particulier : Exonération en cas de location à un locataire qui en fait sa résidence principale
Jusqu’au 31 décembre 2023, les revenus de location en meublé d’une partie de la résidence principale sont exonérés d’IR et de prélèvements sociaux si :

  • les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (pour des étudiants par exemple) ou s’il s’agit de la résidence temporaire d’un salarié saisonnier ;
  • le loueur réduit le nombre de pièces qu’il occupe dans son logement principal ;
  • le prix de location doit être fixé dans des limites raisonnables, soit à titre indicatif un loyer annuel par m2 de surface habitable, charges non comprises, qui n’excède pas un plafond fixé, pour 2019, à 187 € en Ile-de-France et 138 € dans les autres régions (CGI. art. 35 bis, I).
    BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 60 à 230
    BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 160


Cas particulier : Exonération en cas de location saisonnière
Jusqu’au 31 décembre 2023, les personnes qui louent de façon habituelle en vue d’accueillir des personnes de passage, une ou plusieurs pièces de leur habitation principale (notamment les chambres d’hôtes lorsqu’elles font partie de l’habitation principale des bailleurs) sont exonérées de l’impôt sur le revenu lorsque le produit de la location (loyers + prestations telles que le téléphone, petit déjeuner, etc.) n’excède pas 760 € TTC par an.
BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 170 à 230

Remarque :

  • Le BOFiP prévoit cette exonération de 760 € pour les locations de chambres d’hôtes à l’article 35 bis II du CGI et à notre sens, cette exonération ne concerne pas uniquement les chambres d’hôtes mais s’applique à toutes les locations meublées saisonnières.
  • Les exonérations peuvent se cumuler lorsque des personnes louent une partie de leur résidence principale à des étudiants pendant l’année scolaire et à des touristes pendant l’été.

Social

La location d’une partie de la résidence principale à un locataire qui l’occupe à titre de résidence principale n’est en principe pas soumise aux cotisations sociales.

Cependant, la location saisonnière est soumise aux cotisations sociales dans deux hypothèses :

  • soit les recettes issues de la location saisonnière excèdent 23 000 € par année civile ;
  • soit les recettes issues de la location meublée (saisonnière ou non) sont supérieures à 23 000 € par an et le bailleur est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur.


Références

BOI-BIC-DECLA-10-10-20, § 10
BOI-BIC-CHAMP-40-20
BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, § 120
BOI-IF-CFE-10-30-10-50, § 60 et s.
BOI-IF-CFE-10-30-30-50, § 110 et s.
BOI-IF-TH-10-40-20, § 160
BOI-IF-TFB-10-50-50-60, § 190 à 200

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